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北京市顺义区:1-11月房地产开发投资180.2亿元

2018-1-23 15:11:24  三胜产业研究中心  http://www.mqrkkz.com.cn/

  自2016年9·30政策发布后,政府大力整顿和规范房地产市场秩序,严肃查处房地产开发企业捂盘惜售等违法违规行为。房地产开发企业面对建设项目要求限价、配建等附加条件,和近年来去杠杆、抑制地王炒作等政策环境因素,特别是商住项目自“3·26新政”以后,各种因素叠加使房地产企业拿地愈发偏向理性和慎重。房地产开发市场经过多年的快速发展后,基数不断提高,在国家房地产调控的大背景下,顺义区房地产开发投资等重点监测指标出现下降。

  一、房地产开发市场总体运行情况

  1-11月份,顺义区完成房地产开发投资180.2亿元,同比下降21.1%,总量在全市排名第11位,增速排名第15位。房屋施工面积997.9万平方米,同比下降15.7%。房屋竣工面积65.4万平方米,同比下降27.2%。商品房销售面积68.2万平方米,同比下降56.5%。商品房销售额176.4亿元,同比下降58.4%。

  二、房地产开发投资完成情况

  (一)房地产开发投资增速、比重同比下降

  2016年以来,随着调控政策对房地产的影响,顺义区房地产开发投资呈现波动下行的趋势,所占全社会固定资产投资的比重也逐渐走低。1-11月份,顺义区完成房地产开发投资180.2亿元,同比下降21.1%,拉动全社会固定资产投资下降11.4个百分点,占全区固定资产投资的比重为41.9%,所占比重比去年同期下降12.3个百分点,房地产开发投资对全区投资拉动作用逐步降低。

  (二)住宅和商业营业用房投资下降,办公楼投资有所上升

  房地产开发投资中,住宅投资自年初以来持续以25%以上的速度下降,1-11月份,住宅投资93.1亿元,同比下降26.9%,拉动全区房地产开发投资下降15个百分点,占全区房地产开发投资的比重为51.7%,上年同期比重为55.7%,住宅投资的比重基本保持占房地产开发投资的半数以上。

  今年3月新增一个较大规模房地产开发投资项目,该项目新开工9栋办公楼,得益于该项目的土地购置费及施工进度的推进,办公楼投资自今年3月份后一直保持增长。办公楼投资完成51.8亿元,同比增长13.3%,占房地产开发投资的比重为28.8%,上年同期的比重为20%,拉动房地产开发投资增长2.7个百分点。

  商业营业用房投资在2016年所占房地产开发投资的比重基本保持在10%以上,今年11个月以来所占比重平均为4.6%;增速基本保持在50%以上的下降幅度,与今年以来力度空前的商住调控政策有一定关系。商业营业用房完成投资10.6亿元,同比下降52.1%,拉动房地产开发投资下降5.1个百分点。

  三、房地产开发市场供给情况

  (一)房地产开发施工面积有所缩小

  住宅施工面积减少带动房屋施工面积下降明显。截止11月末,房屋施工面积997.9万平方米,同比下降15.7%。其中,住宅施工面积401万平方米,同比下降23.7%,拉动施工面积下降10.5个百分点;办公楼施工面积368万平方米,同比下降7.4%,拉动施工面积下降2.5个百分点;商业营业用房施工面积57.6万平方米,同比下降35.8%,拉动施工面积下降2.7个百分点。

  (二)住宅预售面积成倍增长

  保障房预售加快带动预售面积快速增长。截止11月末,批准预售面积53.6万平方米,同比增长23.4%。其中,住宅预售面积43.5万平方米,同比增长1.4倍。主要是今年有3个限价房项目共计2844套90平方米及以下的住宅批准预售,预售面积23.1万平方米,占预售住宅的比重为53.1%,上年同期保障房没有批准预售的项目。

  四、房地产开发销售情况

  (一)销售市场降温明显,但小户型销售成倍增长

  2016年9·30系列政策中《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》的规定,房地产开发企业在商品房现房销售前需办理商品房现房销售备案,在备案完成后,房地产开发企业应在3日内一次性公开销售全部房源。因此政策的推进及消费者的购买热情,促使去年同期销售数据基数较高。今年以来,销售市场降温  明显,住宅销售持续下降,特别是办公楼和商业营业用房均出现80%以上的降幅。1-11月份商品房销售面积68.2万平方米,同比下降56.5%。其中,住宅销售面积55.2万平方米,同比下降37%,拉动销售面积下降20.7个百分点。

  “3·17新政”《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》使首付比例有所提高,促使市场更易接受小户型住宅。1-11月份,住宅销售中小户型销售面积31万平方米,是去年同期的1倍,占全区住宅销售的比重为56.1%。

  (二)房地产库存整体减少,但商业营业用房库存增加

  在“去库存”政策促进和保障房销售安置速度加快的带动下,待售面积总量呈现整体减少的现状。截止11月末,待售面积129.4万平方米,同比减少18.8万平方米,比1-9月增加2.6万平方米,比1-10月增加1.6万平方米,下降幅度连续两个月放缓。

  北京“3·26”商业和办公楼限购新政实施后,商业地产迎来史上最严厉的调控,限购、限贷和限面积等政策将住宅之外的所有商办产品诸如写字楼、公寓、商业都包括在内。“3.26新政”明确规定商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人,对商业营业用房市场需求有明显的抑制,商业营业用房累积了大量房源。商业营业用房运营模式单一,传统零售又受电子商务快速发展导致招商难度加大,多种因素导致商业营业用房去库存进展缓慢。商业营业用房待售面积31.6万平方米,同比增长35.6%,占待售面积的比重为24.4%,上年同期的比重为15.7%。

  五、保障房投资降幅小幅扩大,销售安置速度加快

  1-11月份,保障房完成投资45.7亿元,同比下降34.3%,降幅比1-10月份扩大1.6个百分点;施工面积259.7万平方米,同比下降5.8%;竣工面积14万平方米,同比下降52.4%;保障房销售面积24万平方米,是去年同期的1.3倍,拉动全区商品房销售面积增长8.5个百分点,其中住宅销售24万平方米,是去年同期的2.1倍。

 

 

     建筑房产市场研究报告   责任编辑:S144

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